Acheter un appartement en LMNP sous bail commercial

Acheter un appartement en LMNP sous bail commercial

L’investissement en location meublée peut revêtir plusieurs formes :
  • Investissement en maison de retraite (EHPAD, Résidence avec services)
  • Investissement en résidence affaires (hôtel bureau, …)
  • Investissement en résidence de tourisme (logement dans un centre de vacances, …)
  Ce bien sera loué par bail commercial à une société d’exploitation (gestionnaire de la maison de retraite, gestionnaire de l’hôtel, …) dont la mission sera d’exploiter les murs, et de remplir l’établissement. L’investisseur, aussi appelé le bailleur percevra ainsi, en vertu de l’application du bail commercial, un loyer trimestriel pour une durée initiale comprise entre 9 ans et 11 ans, puis reconduit selon les modalités du bail. Dans le cadre de ce bail, les loyers sont garantis quelques soit le taux d’occupation de la résidence. Si vous faites l’acquisition d’un appartement en seconde main, vous vous substituez au propriétaire vendeur en ses droits et obligations pour la durée restante du bail.     A l’échéance du bail 3 cas de figure sont possible :
  • Le bail est reconduit par tacite reconduction et ceci pour une durée indéterminée et peut prendre fin à tout moment par un congé donné conformément à l’article L145-9 du Code de commerce, donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois avant l’échéance.
  • Le locataire ou preneur a la faculté de demander le renouvellement de son bail pour une durée d’au moins 9 ans. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
  • Le preneur peut également donner congé sans demande de renouvellement de bail.
  L’achat d’un bien LMNP soumis à un bail commercial en seconde main, permet de s’offrir un bien immobilier d’investissement jusqu’à 30% moins cher que le prix du marché dit classique. Par ailleurs, les loyers sont garantis tant que le preneur et le propriétaire sont liés par le contrat de bail. La délégation totale de la partie location est un confort pour le propriétaire, que le logement soit loué ou non, le propriétaire percevra un versement de loyer tous les trimestres. En moyenne, il faut compter entre 3,5 et 5 % de rentabilité brut, il faudra déduire à cela la taxe foncière, les charges de copropriétés non récupérables et/ou les frais de comptable (non obligatoire).   Côté fiscal, vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur vos loyers bruts.   Enfin, Vous avez la possibilité de dénoncer le bail 6 mois avant la date d’échéance du contrat, pour se faire vous devrez régler une indemnité compensatrice au preneur (société de gestion du bien) si ce dernier ne souhaite pas donner congé. Les articles L. 145-17 du code du commerce stipulent que « cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». Vous pourrez ainsi jouir de l’appartement comme bon vous semble, et pourrez le louer au prix que vous souhaitez.

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